Aanleiding
In de Memorie van Toelichting van de wet wordt uitgelegd wat de aanleiding is voor de invoering van de wet. In de periode na de Tweede Wereldoorlog is in ons land door veel partijen hard gewerkt om de ontstane woningnood aan te pakken, hierbij lag lange tijd de nadruk op het (snel) bouwen van voldoende woningen en daarmee werd er minder gekeken naar de kwaliteit. In de loop der jaren is dit veranderd. Bouwbedrijven, maar ook professionele opdrachtgevers zoals woningcorporaties, is het steeds vaker gelukt om woningen van goede kwaliteit te ontwikkelen en te bouwen. Uiteraard is het ook de (zowel particuliere als zakelijke) bouwconsument die de laatste jaren steeds meer en steeds hogere eisen is gaan stellen over de kwaliteit van bouwwerken. Dit levert soms de nodige discussies op, want wat wordt verstaan onder kwaliteit en wanneer is iets van (on)voldoende kwaliteit? Uit een onderzoek bleek dat het gemiddelde aantal opleverpunten per bouwwerk in 2013 14,8 was maar dat dit cijfer de laatste jaren is opgelopen. Waarbij het ook voorkomt dat bouwwerken niet aan de energieprestatie-eisen of de eisen voor ventilatievoorzieningen voldoen (technische gebreken).
Daarnaast zijn bouwwerken steeds complexer geworden door bijvoorbeeld innovaties en toepassing van steeds ingewikkeldere technieken, echter wat ook gezien wordt is dat het bouwproces steeds vaker versnippert. Zo zijn de ketens tegenwoordig lang: aannemers knippen het werk steeds vaker op wat wordt uitbesteed aan onderaannemers. Het bouwproces is daarmee ook steeds onoverzichtelijker geworden.
Kwaliteitsborging voor het bouwen
De Wet Kwaliteitsborging (WKb) regelt drie zaken:
- Een betere bescherming van de opdrachtgever (‘de bouwconsument’) door middel van een aantal aanpassingen in het Burgerlijk Wetboek, waaronder de aanscherping van de aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken.
- De gemeentelijke toets aan het Bouwbesluit ten behoeve van de omgevingsvergunning vervalt. Ook het gemeentelijk toezicht tijdens de bouw op het voldoen aan het Bouwbesluit vervalt deels. Deze rol wordt overgenomen door de zogenaamde ‘kwaliteitsborger’, een private partij, die onafhankelijk is van de opdrachtgever, ontwerper en bouwer.
- Er komt een categorie Bouwbesluittoetsvrije bouwwerken.
De wet bestaat uit twee delen:
- De aanpassingen in het Burgerlijk Wetboek, waaronder met name de aangescherpte aansprakelijkheid, gaan gelden voor alle bouwwerken – zowel nieuwbouw, verbouw, onderhoud als renovatie – én voor zowel woningbouw, U-bouw als infra. Deze onderdelen gaan niet gefaseerd maar in één keer worden ingevoerd per 1/1/2021.
- Het nieuwe stelsel van kwaliteitsborging waarbij de rol van de gemeente verandert, vormt het tweede deel. Dit nieuwe stelsel gaat uiteindelijk gelden voor alle vergunningsplichtige bouwwerken, ongeacht of dat woningbouw, u-bouw of infra is én ongeacht of het nieuwbouw, verbouw, renovatie of onderhoud is. Vergunningsplichtig is het enige criterium. Grondgebonden woningen vallen in de eerste fase van invoering.
Welke wijzigingen kunnen we verwachten
De belangrijkste wijzigingen zijn uiteindelijk:
- Toezicht op bouwkwaliteit: Bij de inwerkingtreding van de nieuwe wet op 1 januari 2021 zal de bouwkwaliteit worden getoetst door een onafhankelijke (private) kwaliteitsborger aan de hand van een door de overheid toegelaten instrument (bijvoorbeeld een beoordelingsrichtlijn). Wel blijft er enige mate van publiekrechtelijk toezicht, nu de gemeenten de taak om toezicht te houden op de naleving van de bouwtechnische voorschriften en de daarmee samenhangende handhavingsbevoegdheid behouden.
- Waarschuwingsplicht aannemer: Op grond van het nieuwe artikel 7:754 lid 2 BW dient bij aanneming van een bouwwerk de waarschuwing van de aannemer aan de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig te zijn. De aannemer wijst de opdrachtgever “tijdig op de mogelijke gevolgen [van onjuistheden in de opdracht] voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst”, aldus het nieuwe artikellid. Met deze aanvulling wordt beoogd dat de opdrachtgever goed wordt geïnformeerd over de risico’s van een bouwwerk dat met gebreken wordt opgeleverd.
- Er worden extra eisen gesteld aan het opleverdossier. De aannemer moet goed documenteren dat het bouwwerk uiteindelijk voldoet aan de gestelde eisen in de overeenkomst.
- Aansprakelijkheid na oplevering: Het wettelijke uitgangspunt is heel lang geweest dat de aannemer na de oplevering niet meer aansprakelijk is, tenzij het gaat om een verborgen gebrek dat aan hem kan worden toegerekend. De Wkb verruimt deze aansprakelijkheid: de aannemer blijft na oplevering aansprakelijk voor fouten en gebreken, tenzij die niet aan hem zijn toe te rekenen. Het doet er niet meer toe of de opdrachtgever het gebrek bij oplevering had moeten/kunnen ontdekken. De vraag is of hij het gebrek daadwerkelijk heeft ontdekt. De aannemer kan dus alleen onder de aansprakelijkheid uitkomen als hij aantoont dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen (bijv. vanwege een ontwerpfout architect opdrachtgever of gebrekkig onderhoud). Het is allemaal bedoeld als een stevige prikkel om kwaliteit te leveren. Het doel hiervan is dat de consumenten hiermee beter wordt beschermd. Het is ook niet mogelijk om contractueel van deze wettelijke bepaling af te wijken ten nadele van de consument. Tenzij de opdrachtgever geen consument is, dan mag wel van deze regeling afgeweken worden. Dat moet natuurlijk wel goed vastgelegd worden in het contract.
- Informatieverstrekking over de afgesloten verzekering.
Wanneer gaat de wet in?
De invoeringsdatum van de Wet is 1/1/2021. Per die datum worden de maatregelen in het Burgerlijk Wetboek van toepassing voor alle bouwwerken, vergunningsplichtig en vergunningsvrij, van eenvoudige verbouwing tot complexe infrawerken en hoogbouw.
De wijzigingen in de Woningwet worden gefaseerd ingevoerd. Per 1/1/2021 vallen alle vergunningsplichtige werken in Gevolgklasse 1 onder het nieuwe stelsel.
Tot de invoering van de wet in 2021 wordt met ongeveer 10% van de eenvoudigere bouwprojecten pilotprojecten gedaan. Als blijkt dat het stelsel onvoldoende werkt of de kosten te veel stijgen, dan kan de minister besluiten de wet alsnog – of onderdelen van de wet – niet in te laten gaan.
Als de wet wel wordt ingevoerd, dan gebeurt dit vooralsnog alleen voor eenvoudige bouwprojecten. Op een later moment wordt beslist of de wet ook gaat gelden voor complexere bouwprojecten. De uitbreiding van de aansprakelijkheid geldt wel direct vanaf 2021 voor alle bouwprojecten in alle gevolgklassen.
Vragen?
Heeft uw vragen over bovenstaande informatie? Neem dan gerust contact met ons op via telefoonnummer +31 (0)345 585 000 of via e-mailadres info-cert@normecgroup.com.
